[상가 권리금, 일부러 빼돌린 것 같은데….]
요즘 상가 임대차 계약 끝나고 장사를 접은 뒤에도 권리금 받지 못해 고통받는 임차인 이야기가 자주 나온다. 예컨대 최근 기사에서는, 기존 임차인이 새 임차인을 구해줬음에도 임대인이 “내가 직접 운영하겠다.”라며 계약을 정상적으로 거부하는 척 권리금 회수를 사실상 막은 채 점포를 되찾았다는 사례가 언급되었다. 임대인이 권리금을 안 주려고 하거나 우회하여 속임수를 쓰는 바람에 권리금을 받지 못하는 피해자가 늘고 있다.
법무법인 대련 대표 변호사 김범식은 “법이 인정하는 권리금 회수 기회 보호 규정이 있고 소송을 통해 권리금을 돌려받을 수 있습니다. 증거가 없다고 단순히 개탄으로 끝낼 것이 아니라 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해했다면 그 시작부터 합법적인 증거 수집을 통해 돌려받으면 됩니다.”라고 말했다. 이번 칼럼에서는 상가 권리금 소송의 의의, 소송이 왜 필요한지, 어떻게 준비해야 하는지, 그리고 임차인과 임대인 각각이 알아야 할 전략은 무엇인지 알아보았다.
[권리금 소송, 왜 존재하며 누가 쓰는가?]
권리금이란, 기존 임차인이 투자한 인테리어, 거래처, 영업 노하우, 단골, 위치 이점 등 유‧무형 자산의 가치에 대한 보상으로 단순 보증금이나 월세가 아닌 사업을 이어갈 수 있는 영업권 대가다. 그런데 임대인이 불공정하게 개입해 신규 임차인과 계약을 맺지 않거나, 임차인이 구한 신규 임차인을 이유 없이 거부하면 권리금 회수 기회가 사라질 수 있다. 이런 경우, 기존 임차인은 법에 따라 ‘권리금 회수 방해에 대한 손해배상’을 청구할 수 있는데 이게 바로 권리금 소송이다.
최근 몇 년 사이, 임대인이 과거처럼 단순 임대료 수익만 노리는 게 아니라, 상가 재개발, 자가 사용, 업종 변경 등을 이유로 사실상 신규 임차인을 차단하는 경우가 늘고 있다. 특히 상가 시장이 어려워지면서, 임대인들이 권리금 없이 신규 임차인을 구해주겠다, 이번엔 우리가 직접 운영한다 등으로 말해놓고 결국은 임차인의 권리금을 지급하지 않는 사례가 많아졌다. 사례가 많아진 만큼 투자금과 영업권을 지키기 위한 권리금 소송의 실질적 필요가 늘어났다.
[권리금 소송, 누가 어떤 경우 소송하는가?]
◎ 임차인이 청구할 수 있는 상황
임대차 계약이 종료되었고, 임차인이 신규 임차인을 주선했거나 주선하려 했는데, 임대인이 정당한 사유 없이 그 주선을 거절하거나 신규 임차인 계약을 체결하지 않았을 때.
◎ 임대인이 청구할 수 있는 상황
신규 임차인이 보증금 및 차임을 낼 능력이 없거나, 임차인의 의무 불이행 이력 등으로 임대차 유지가 어려울 객관적 사정이 있고, 상가 건물의 철거, 재건축, 안전 문제 등 정당한 이유가 있다면 그 사유가 인정될 가능성이 있다. 다만 김범식 변호사는 “이 경우라도 임대인이 단순히 내가 운영할 것이다, 가족이 운영하려 한다는 등 일방적인 이유만으로 계약 거절하면, 법원은 정당 사유로 인정하지 않는 경우가 많습니다.”라고 하였다.
[권리금 소송 전 준비해야 할 증거와 청구 전략]
◎ 임차인의 입장에서 준비해야 할 증거 목록
- 공인중개사 매물 광고, 중개업소 소개 내역, 오프라인 미팅 기록 등 신규 임차인을 주선한 내역
- 문자, 메신저, 이메일, 통화 녹취 등 임대인과 권리금 협의 흔적
- 신규 임차인과 맺은 권리금 계약서 또는 약정서
- 내용증명, 녹취, 문자 등 임대차 계약 만료 통지·연장 거부 통지, 임대인의 거절 의사 표시 증거
- 기존 임차인이 투자한 영업시설, 인테리어비, 매출 기록, 손익 내역 등 권리금이 실제 영업가치를 반영함을 보여주는 자료
◎ 소송 시 유의할 점은?
법무법인 대련 대표 김범식 변호사는 “권리금 존재를 인정받기 위해서는 위와 같은 자료를 체계적으로 정리해야 합니다.”라고 하였다. 주장하는 권리금이 단순 기대 이익이 아니라 실제 영업가치를 반영했다는 점, 신규 임차인이 실제 권리금을 지급하기로 한 약정이 있었으나 임대인의 방해 행위가 있어 손해가 현실화했다는 점 등이 핵심이기 때문이다.
정당한 사유가 있는지 여부가 쟁점이기 때문에 임대인이 제시하는 사유로 보증금 부족, 건물 재건축, 안전 문제 등 객관적 반박 자료가 필요하다. 권리금은 단순한 감정이 아니고, 영업권에 대한 투자 회수권으로 분명한 권리이며 임차인이 신규 임차인을 주선했음에도 불구하고, 임대인이 사실상 계약을 방해했다면 그건 명백한 법 위반이다. 정당한 사유, 권리금 소송에 대한 승소와 패소 등 증거 수집부터 분석과 소송 전 체크리스트를 법률 전문가와 함께 검토해보길 권장했다.
※ 본 사례는 피의자와 피해자 모두의 권리 보장과 절차적 공정성 확보를 위한 변호인의 직무 수행으로, 법률사무소 대련은 사건의 본질과 사회적 책임을 함께 고민하고 있습니다.
※ 취재. 김승현 기자
※ 법률 자문/인터뷰. 변호사 김범식
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