서울 아파트 시장에서 59㎡ 이하 소형 평형이 강세를 보이고 있다. 올해 1월부터 5월까지 서울에서 신규 분양된 아파트의 전용 59㎡ 이하 평형 청약 1순위 경쟁률은 평균 62대1로, 전용 84㎡ 이상 중대형 평형의 46.9대1을 크게 앞섰다. 가격 접근성과 공간 활용도 증가가 수요 증가에 영향을 미쳤다.
매매가격 상승률 역시 소형 평형이 두드러진다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 4월까지 서울 아파트 전용 40㎡ 초과~60㎡ 이하 구간의 가격 변동률이 4.06%로 전 구간 중 가장 높았다. 국민평형으로 불리는 전용 84㎡가 포함된 60~85㎡ 구간은 2.72% 상승에 그쳤다. 상대적으로 낮은 가격대가 수요를 견인하는 주요 요인으로 보인다.
KB부동산 집계 결과 올해 3월 기준 서울 중소형(60~85㎡) 아파트 평균 매매가격은 15억1022만원을 넘어서며 15억원을 돌파했다. 이로 인해 15억원 이상 아파트는 대출 한도가 6억원에서 4억원으로 줄어 현금 부담이 커졌다. 반면 소형 평형(60㎡ 이하)의 평균 매매가격은 4월 기준 10억920만원으로 대출 여력이 더 높아 상대적으로 자금 부담이 적다.
건설공사비 상승도 소형 평형 인기에 영향을 미친다. 한국건설기술연구원의 공사비원가관리센터는 6월 건설공사비지수가 136.88로 역대 최고치를 기록했다고 발표했다. 공사비 상승은 분양가 인상으로 이어져 자금 조달 부담을 높인다. 30·40대 실수요자들이 자금 부담을 줄이기 위해 소형 평형을 선택하는 경향이 강해지고 있다.
공간 설계 기술 발전도 소형 평형 수요 증가에 한몫했다. 2006년 발코니 확장이 합법화되면서 발코니 면적을 전용면적에서 제외하고 서비스 면적으로 인정했다. 이에 따라 전용 59㎡ 아파트는 발코니 확장을 통해 실제 사용 공간을 76~77㎡까지 넓힐 수 있다. 이 때문에 소형 평형에서도 방 3개와 화장실 2개 구조가 일반화되고 드레스룸 등 편의 시설도 갖추는 경우가 많아졌다.
과거에는 전용 84㎡ 이상에서만 볼 수 있던 4베이(방·방·거실·방 구조) 판상형 평면도 전용 59㎡에서 보편화됐다. 최근에는 전용 50㎡ 미만 소형 평형에서도 방 3개, 화장실 2개 설계가 등장하며 소형 평형 설계 수준이 한층 높아지는 추세다. 지난해 서울 서초구 메이플자이(신반포4지구) 전용 49㎡ 단지에서는 방 3개와 화장실 2개가 포함된 평면이 공급돼 주목을 받았다.
인구구조 변화도 소형 평형 수요를 견인하는 요인이다. 2024년 기준 서울의 1~2인 가구 비중은 66.15%로 역대 최고치를 기록했다. 1~2인 가구 비중이 높아지면서 소형 평형에 대한 선호가 증가하는 한편, 재건축·재개발 과정에서 조합원 부담금과 수익성을 고려해 소형 평형 공급이 늘어나는 경향도 있다. 대규모 재건축 사업에 있어서도 가구 분화에 맞춘 설계가 더욱 필요해질 전망이다.
전용 59㎡ 아파트는 부동산 가격 하락기에도 상대적으로 가격 방어력이 높고 환금성이 좋은 편이다. 투자 및 실수요자 모두에게 접근이 용이한 점이 수요 증가에 기여한다. 내년 입주 예정 물량 역시 4682가구에 불과해 공급 부족이 이어질 것으로 보인다.
한 대형 건설사 관계자는 "59㎡ 평형에 대한 선호가 높아지면서 그보다 작은 평형도 일반분양에 나오고 분양 실적도 나쁘지 않은 편"이라고 설명했다. 건설비 상승과 인구구조 변화, 공간 설계 기술 발전 등이 맞물리며 서울 아파트 시장에서 소형 평형의 위상이 강화되는 상황이다.
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